کتاب اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا؛ اسناد ذمه ای نشر خرسندی

اداره اجرای ثبت اداره ای است با ماهیت شبه قضایی که بواسطه ماهیت اقداماتش که وصول مطالبات بستانکاران یا ملزم نمودن متعهدین به انجام تعهدات خود از محل بازداشت اموال – مزایده اموال- تخلیه ملک – ممنوعیت خروج بدهکاران از کشور میباشد مشابه واحدهای اجرای احکام محاکم قضایی در اجرای آراء صادره از محاکم حقوقی اقدام می نماید و در واقع بیش از آنکه ماهیتا به امور ثبتی اشتغال داشته باشد به امور قضایی اشتغال دارد با این تفاوت که در واحدهای اجرای احکام اقداماتی که صورت می گیرد پس از یک دوره دادرسی و رسیدگی به موضوع اختلاف و نهایتا صدور رأی انجام می شود که غالبا زمان زیادی را نیز میطلبد تا به نتیجه برسد و نهایتا واحد اجرای احکام در صورت استنکاف محكوم عليه از اجرای رأی اقدامات اجرایی را از قبیل اقدامات پیش گفته بنا به تقاضای محکوم له اعمال می نماید ولی ادارات اجرای ثبت به محض آنکه دارنده سند رسمی از طریق دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و یا ادارات اجرا تقاضای اجرای مفاد سند را می نماید و اجرائیه صادر می گردد بلافاصله اقدامات اجرایی را اعمال و در نتیجه روند وصول مطالبات و اجبار متعهدین به انجام تعهد در ادارات اجرای ثبت با سرعت بیشتر و همچنین بدون پرداخت هزینه های قانونی در بدو امر انجام می شود مع الوصف نقش و ماهیت کاری ادارات اجرا بسیار ناشناخته مانده است و در همین راستا نیز تألیفاتی که در زمینه اجرای مفاد اسناد رسمی به رشته تحریر در آمده بسیار اندک و مجمل و مختصر می باشد لذا با توجه به تجربیاتی که اینجانب بیش از یک دهه در مقام معاون اجرای اسناد رسمی اداره کل ثبت استان تهران و نیز معاون مدیر کل اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت و پیش از آن در اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اندوخته ام بر آن شدم تجربیات خود را با الهام از قوانین و مقررات و رویه های اجرایی به رشته تحریر درآورم. کتاب حاضر شامل روند اقدامات اجرایی اسناد ذمه ای و کتاب دیگری که در دست تحریر می باشد روند اقدامات اجرایی اسناد وثيقهای و شرطی را تشریح می نماید تا بلکه مورد استفاده عموم دست اندرکاران امور اجرای ثبت اسناد و املاک در کل کشور و وکلای محترم، سردفتران محترم اسناد رسمی و ازدواج و طلاق کارشناسان حقوقی بانکها و دانش آموختگان رشته حقوق قرار گیرد. این کتاب را نشر «خرسندی» به چاپ رسانده و در فروشگاه اینترنتی هافکو به فروش می رسد.

کلیات:

مقدمه: تعریف اجرا > فصل اول: تعریف سند و انواع آن > فصل دوم: اسناد رسمی لازم الاجرا و اسناد غیر رسمی در حکم لازم الاجرا

بخش اول از این کتاب به کلیات اختصاص داده شد کلیات در دو فصل مورد بررسی قرار گرفته که در فصل اول به تعریف اجراء و تعریف سند پرداخته و انواع سند را بیان می نماییم و از آنجا که اسناد از حیث قابلیت اجرایی به اسناد رسمی لازم الاجرا و اسناد غیر رسمی در حکم لازم الاجرا منقسم می گردند فصل دوم را به شرح هر یک از این دو قسم اختصاص داده ایم.

بخش دوم عملیات اجرایی و مقدمات آن:

اسناد لازم الاجرا از حيث نحوه اجرا بسته به اینکه اسناد دارای وثیقه باشند یا بدون وثیقه به دو قسم تفکیک می گردند:

١. اسناد رهنی یا اسناد با وثیقه سندی است که متضمن عقد رهن باشد و بیشتر در رهن غير منقول به کار می رود.

طبق ماده ۷۷۱ ق . م «رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به راهن میدهد. رهن دهنده را راهن و رهن گیرنده را مرتهن می گویند.» |

٢. اسناد ذمه ای

در اصطلاحات حقوقی سند ذمه ای دو معنی دارد:

اول به معنی اعم در این معنی سند ذمه ای عبارت است از: هر سندی است (اعم از رسمی و عادی) که در آن سند یک طرف یا هر دو طرف یک نفر یا چند نفر تعهد به دادن وجه یا عین کلی در ذمه و یا تعهد انجام کاری را بکنند. امروز به علت شیوع اسناد رسمی و عدم توجه به سند ذمهای عادی و قلت اسناد عادی ذمه ای تقریبا این معنی کمتر متبادر به ذهن می شود و به کمک قرینه نیازمند است.

دوم به معنی اخص در این معنی سند ذمه ای عبارت است از: سند رسمی که در آن شخص متعهد به دادن وجه یا عین کلی در ذمه یا تعهد به انجام کار معینی شده باشد مانند مهریه مندرج در سند ازدواج.

عناصر سند ذمه ای به معنی اخص از قرار ذیل است: / اول وجود سند رسمی / دوم اشتمال سند رسمی بر تعهد به دادن وجه یا عین کلی در ذمه یا تعهد انجام کار. / سوم تعهد مزبور بدون وثیقه باشد.

بنابر این تعهد راهن یا بایع شرطی به دادن مثل آنچه را که وام گرفته است موجب نمی شود که سند رهنی یا سند شرطی عنوان سند ذمه ای را پیدا کند. اساسا سند ذمه ای در مقابل سند شرطی و سند رهنی و اسناد ملحق به اسناد معاملات با حق استرداد بکار می رود.

اسناد لازم الاجرا اعم از اسناد ذمه ای و اسناد رهنی برای به اجرا در آمدن مستلزم رعایت یک سلسله تشریفات و مقررات خاص می باشند. این مقدمات و تشریفات بایستی طی شود تایک سند بتواند به مرحله اجرا در آمده و توسط مأمورین رسمی مربوطه و به عبارتی قوای عمومی مفاد آن اجرا گردد. این مقدمات از مرحله صدور اجرائیه آغاز می گردد. صدور اجرائیه بایستی از مراجع مربوطه صورت گیرد. متقاضی صدور اجرائیه با مراجعه به مراجع مربوطه درخواست صدور اجرائیه می نماید. اجرائیه صادره بایستی به متعهد ابلاغ شود تا عملی اجرائی نسبت بدان به مرحله اجرا در آید و تا زمانیکه ابلاغ به طرق مقرر در قانون صورت نگرفته اقدامات اجرائی شروع نخواهد شد.

بخش سوم شکایت از دستور اجرا و عملیات اجرایی، توقیف عملیات اجرایی و ختم آن

از آنجا که در روند عملیات اجرایی همواره امکان تعارض با منافع و حقوق هریک از متعهد وبدله سند اجرائی و یا حتی اشخاص ثالث وجود دارد آئین نامه اجرا مقرراتی پیش بینی نموده تا سانحه در اثر عملکرد اشتباه مامور اجرا و هر یک از مسئولین که در جریان عملیات اجرائی اقداماتی را بر عهده دارند حقی از طرفین ضایع گردد و یا در روند عملیات اجرائی اشتباهی صورت پذیرد با رسیدگی در مراجع بالاتر از جمله رئیس ثبت، هیات نظارت، و نهایتا شورای عالی ثبت امکان اجرای هر چه بهتر و بیشتر مقررات قانونی و عدالت فراهم گردد.

همچنین در برخی موارد عملیات اجرائی متوقف شده که این توقف گاه در نتیجه احکام صادره از محاکم بوده که بنا به تقاضای ذی نفع دستور توقف عملیات اجرائی توسط مقام ذی صلاح صادر گردیده و یا آنکه از جمله مواردی بوده که اداره ثبت وفق مقررات مربوطه خود اقدام به توقیف عملیات اجرائی نموده است.

عملیات اجرائی پس از آنکه طبق مقررات پیش بینی شده در آئین نامه اجرا ادامه یافت در نهایت امر با آنکه مقصود متعهدله سند اجرائی تامین می گردد و مطالبات خود را وصول می کند و یا آنکه روند عملیات اجرائی به صلح و سازش مابین طرفین می انجامد که در هر حال از موجبات ختم عملیات اجرائی خواهد بود.

مواردی که فوق اشاره گردید از جمله مباحثی است که در بخش پایانی به تفصیل در سه فصل جداگانه بشرح ذیل مورد بررسی قرار می گیرد.

– فصل اول: شکایت از دستور اجرا و عملیات اجرائی

– فصل دوم: توقيف عملیات اجرائی

– فصل سوم: ختم عملیات اجرائی

بخش چهارم ضمیمه آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی